亳州市物业管理五十四条规定

2019-08-20 13:27发布

亳州市物业管理若干规定

 

第一章  总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。 

第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。  

第三条 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作;各县房地产行政主管部门、谯城区住房和城乡建设局、各开发区管委会确定的机构,负责本区域内物业管理活动的监督管理工作(上述各部门以下统称为:物业管理行政主管部门)。街道办事处、乡镇人民政府、开发区管委会下设的社区管理中心(上述各部门以下统称为:县级以下政府管理部门)负责本辖区内物业管理活动的综合管理。  住建、城管、人防、公安、司法、环保、市场监管、发改、财政、民政、税务、精神文明建设等主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。  价格行政主管部门应会同物业管理行政主管部门制定物业综合服务收费实施细则,并适时调整普通住宅物业综合服务收费政府指导价。  城市管理行政执法部门应依法查处物业管理区域内的私挖地下室、私接楼房、私自扩院开门改门、私搭简易棚房等违法行为。  城乡规划主管部门在确定新建商品住宅小区规划条件时,应根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180—2018)及各行业的专业规划要求,按照可持续发展和节约用地的原则,明确配置相关的配套设施。新建住宅小区详细规划要注明配套设施的名称、建筑规模、用地位置、用地面积、建筑面积、产权归属等内容。  财政主管部门应将部分老旧小区的改造、新建小区物业服务费的补贴及对优秀物业服务企业的奖励等费用纳入同级财政预算。  精神文明建设主管部门应将物业管理工作纳入社区精神文明建设指导检查范围。  

第四条 县级以下政府管理部门在物业管理行政主管部门指导下,负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业使用和管理纠纷。  县级以下政府管理部门应建立定期处理物业管理问题工作机制。居民委员会、村民委员会应当协助县级以下政府管理部门做好与物业管理有关的工作。  

第五条 县级以下政府管理部门应当会同物业管理行政主管部门召开每季度不少于1次的物业管理联席会议。联席会议要组织社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会(或业主代表)等有关单位参加。具体协调解决下列事项:  (一)业主委员会未依法履行职责;  (二)业主委员会未依法选举产生或换届;  (三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;  (四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;  (五)其他需要协调解决的事项。  

第六条 各级物业管理行政主管部门应加强物业管理信息化体系建设,建立物业管理信息平台。  

第七条 各级物业管理行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系,协助完善物业管理纠纷审理工作机制。

第二章  业主、业主大会及业主委员会

  第八条 房屋所有权人为业主。已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;尚未进行房屋权属登记,但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中可以认定为业主。  业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。  

第九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门提出召开首次业主大会的申请,并在物业管理区域内公告。  符合召开首次业主大会会议条件的,县级以下政府管理部门应当在收到筹备业主大会书面申请后30日内,在物业管理行政主管部门指导下,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。  划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的,其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围;先期开发建设的区域内交付使用的物业符合规定条件的,应当召开业主大会,业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例,在业主大会议事规则中予以约定;业主委员会应当根据分期建设的条件,按照业主大会议事规则的约定,增补业主委员会委员;业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。  

第十条 首次业主大会会议筹备组组长由县级以下政府管理部门指定人员担任;筹备组中业主代表的产生,由县级以下政府管理部门组织业主推荐。  筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由县级以下政府管理部门协调解决。  建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作,建设单位应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积(含地下建筑面积)0.3元/㎡的标准缴纳首次筹备经费,单个物业管理区域总费用不低于2万元,不高于10万元。  

第十一条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则及业主大会、业主委员会经费筹措方式、管理办法等。  

第十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开,并邀请县级以下政府管理部门和居民委员会、村民委员会参加。  

第十三条 业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数,由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。业主大会会议表决的相关资料应当由新产生的业主委员会密封并妥善保管。  

第十四条 业主委员会一般由5至11人的单数委员组成,任期每届不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。  业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主大会选举业主委员会委员时,可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。  

第十五条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后,应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告,并持备案证明申请刻制业主委员会印章。  

第十六条 除法律、法规规定的职责外,业主委员会还应当履行下列职责:  (一)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;  (二)监督管理业主共有收益;  (三)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;  (四)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;  (五)业主大会赋予的其他职责。  

第十七条 业主委员会组成人员不得有下列行为:  (一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;  (二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务;  (三)接受可能妨碍公正履行职责的其他利益。  

第十八条 业主委员会组成人员资格终止的,按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。业主委员会组成人员发生变更的,应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。  

第十九条 业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。  业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的,县级以下政府管理部门应当责令其限期组织换届选举工作;逾期仍未组织的,可以由居民委员会、村民委员会在县级以下政府管理部门的指导和监督下,组织换届选举工作。  原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的,不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。  

第二十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议或临时会议,物业管理行政主管部门或者县级以下政府管理部门应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由居民委员会、村民委员会在县级以下政府管理部门的指导和监督下组织召开。  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以在县级以下政府管理部门的指导和监督下,由物业所在地居民委员会、村民委员会依法协助行使业主委员会的职责。  

第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有财物的,业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。  

第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前业主大会、业主委员会应当在县级以下政府管理部门的指导监督下,做好业主共有财产的清算、移交工作。  

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益的30%用于补贴物业管理综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。  业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受县级以下政府管理部门监督;经业主大会决定,可以委托县级以下政府管理部门代为管理。  采取业主自治方式管理物业的,业主委员会应将物业管理方案报送物业所在辖区居民委员会(村民委员会)、县级以下政府管理部门及物业行政主管部门备案,收费方案报价格主管部门备案。

第三章  前期物业管理

第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业;物业管理项目负责人应具有物业管理师资格。  

第二十五条 建设单位应当依照省住房和城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后15日内报物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门备案。  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等内容。  建设单位销售物业时,不得承诺减免物业服务费用。  

第二十六条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用,物业服务企业收费前要到价格主管部门办理物业服务收费备案手续,在领取《安徽省服务价格登记证》后方可收费。  

第二十七条 前期物业服务合同签订后,建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报所在地县级以下政府管理部门备案。  (一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。  (二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。  (四)物业管理所必需的其它资料,包括有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。  

第二十八条 前期物业服务企业承接新建物业项目,在办理物业承接查验手续时,应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。  (一)物业共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;  (二)物业共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;  (三)物业共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等;  (四)物业服务用房等其它共用房产设施设备。  前期物业服务企业应当将查验情况书面报送物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门备案。  

第二十九条 提前解除前期物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于拟解除合同60日前书面告知合同另一方,建设单位应当及时另行选聘物业服务企业,物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。  建设单位应当在新前期物业服务企业确定后10日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人,同时书面告知县区开发区物业管理行政主管部门、县级以下政府管理部门和居民委员会、村民委员会。  

第三十条 建设单位在商品房价格备案时,应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确,商品房预售方案中载明,并在商品房销售时对产权归属予以明示。  

第三十一条 未取得《建设工程规划许可证(正本)》的建设项目,不得交付使用,房屋权属登记部门不予房屋权属登记。  

第三十二条 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。  

第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的,应当签订委托合同。前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章  物业管理服务

第三十四条 业主大会成立后,物业服务收费具体标准,由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业,根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度,在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报价格和物业管理行政主管部门备案,领取《安徽省服务价格登记证》。  物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。  前款规定的公示时间不得少于10日。  业主委员会应当参照市物业管理行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时,应当出具业主大会同意选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。  物业服务企业应当在合同签订之日起30日内,将物业服务合同报物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门备案。  

第三十五条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。  

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供物业服务的,业主有权要求物业服务企业提供,并可以向物业管理行政主管部门或者县级以下政府管理部门投诉。物业管理行政主管部门或者县级以下政府管理部门应当及时调查处理。  

第三十七条 提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于拟解除合同60日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知物业管理行政主管部门、县级以下政府管理部门和居民委员会、村民委员会。  

第三十八条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同,在合同期限届满或者提前解除合同的期限前30日,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,应当按照下列程序做好物业服务交接工作:  (一)业主委员会或者物业服务企业应当在2日内书面告知物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门。  (二)县级以下政府管理部门在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后5日内,应当会同物业管理行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。  (三)县级以下政府管理部门、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业,指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同;物业管理行政主管部门应当主动提供相关信息,协助做好选聘工作。  物业服务企业退出物业服务时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,县级以下政府管理部门应当将有关情况书面告知物业管理行政主管部门,居民委员会、村民委员会可以在县级以下政府管理部门指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过6个月的清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作,继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。  

第三十九条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。  

第四十条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:  (一)移交本规定第二十七条规定的材料;  (二)移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;  (三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;  (四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;  (五)撤出物业管理区域内的服务人员;  (六)法律、法规规定的应当移交的其他事项。  物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五章  物业的使用与维护

第四十一条 物业管理区域内的机动车库、车位应当首先满足本区域业主、物业使用人的停车需要,不得出售给业主以外的单位或者个人。业主或者物业使用人要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。  在满足本区域业主需要后,机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人。租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于7日,租期不得超过3个月。  业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。  

第四十二条 物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的,不得施划新的机动车位。  物业管理区域机动车库、车位不足时,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。  物业管理区域已经成立业主大会的,机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定,物业服务企业组织实施;尚未成立业主大会已经实行物业管理的,由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施;未实行物业管理的,由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。  物业管理区域机动车库、车位或非机动车库、车位严重不足时,业主、业主委员会、物业服务企业可提出对物业管理区域内的绿地、道路、广场等公用设施的改造方案,经业主大会通过后报请规划行政主管部门批准实施。  自然资源和规划、消防救援、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域内各类车库、车位施划的指导,并依法规范违法、违规行为。  

第四十三条 物业管理区域内机动车驾驶人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。  物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。  

第四十四条 业主或者物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。  物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止;制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门应当及时依法予以制止或者处理。  物业服务企业应切实履行《物业服务合同》,业主应当按《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交,对无正当理由拒绝缴纳物业服务费用的业主,物业服务企业可请求业主所在单位帮助催交,或依法向人民法院起诉。  业主转让物业时,应当按规定结清物业服务费用。  业主办理房屋权属转移登记时,房屋权属登记部门应当审核房屋所在物业管理区域内物业服务企业或业主委员会出具的物业服务费结清证明。否则,不予受理房屋权属转移登记。  

第四十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。  业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的,物业服务企业应当及时予以制止,并要求恢复原状,同时向有关行政主管部门报告,且有权按照管理规约或者临时管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。  

第四十六条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。  业主转让物业时,应当结清物业专项维修资金,未结清物业专项维修资金的,房屋权属登记部门不予办理房屋权属转移登记。结余的物业专项维修资金,视为已随物业所有权同时转让过户。  供水、供电、供气、信息、排水等专业单位应按照下列规定向最终用户收取有关费用:  (一)业主自用的向业主收取;  (二)物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取;  (三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊;  (四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。  专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收代缴有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收代缴而停止提供服务。  物业服务企业或者其他管理人接受委托代收代缴有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取佣金,不得向业主收取手续费等额外费用。  旧住宅区经给排水、供电、供气、信息、环卫等专项整治验收合格后,依照上述规定执行。

第六章  法律责任

第四十七条 违反本规定第二十八条规定,物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,计入企业信用档案。  

第四十八条 违反本规定第三十五条规定,物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的,由价格主管部门责令改正;逾期不改正的,计入企业信用档案。  

第四十九条 违反本规定第四十条第一款第五项规定,物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,计入企业信用档案。  

第五十条 违反本规定第四十一条第一款规定,业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位,建设单位以只售不租为由拒绝的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,计入企业信用档案。  

第五十一条 违反本规定第四十三条规定,机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的,物业服务企业应当及时予以劝阻;机动车所有人或者使用人不听劝阻的,物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者2名以上业主代表到场,报城市管理部门、消防部门依法查处。  

第五十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,县级以下政府管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第七章  附则

第五十三条 市物业管理行政主管部门应当建立物业管理评标的专家名册。市物业协会应当加强物业管理行业自律,提高物业服务水平。  第五十四条 本规定自印发之日起施行。2012年12月20日出台的《亳州市人民政府关于印发亳州市物业管理若干规定的通知》(亳政秘〔2012〕179号)同时废止。



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